Hausverwaltung › Hausverwaltung verkaufen › Wert & Kaufpreis
Was ist eine Hausverwaltung wert?
Hausverwaltungen werden beim Verkauf meist mit dem 4- bis 5-Fachen des bereinigten EBITDA bewertet – die Spanne reicht von etwa 3 bis 6, größere Verwaltungen ab rund 5 Mio. € Umsatz erzielen auch das 6- bis 7-Fache. Bezogen auf den Umsatz entspricht das meist dem 0,8- bis 1,5-Fachen des wiederkehrenden Jahresumsatzes. Entscheidend ist, wie profitabel und wie sicher der Bestand ist.
Die Bewertungsmethoden im Überblick
Eine Hauptmethode, zwei Plausibilisierungen – so rechnen Käufer.
| Methode | Rolle | Kleinere Verwaltung | Größere Verwaltung (ab ca. 5 Mio. € Umsatz) |
|---|---|---|---|
| Bereinigtes EBITDA × Multiplikator | Hauptmethode | meist 4–5× (Spanne 3–6×) | 6–7× |
| Wiederkehrender Jahresumsatz × Faktor | Plausibilisierung | 0,8–1,5× | bis über 1,5× |
| Kaufpreis je Einheit | grobe Näherung | Jahreshonorar je Einheit × Umsatzfaktor | abhängig von Honorar und Bestandsqualität |
Warum das EBITDA vorn steht: Es berücksichtigt die Profitabilität. Zwei Verwaltungen mit gleicher Einheitenzahl können sehr unterschiedlich viel wert sein – je nach Honorarniveau, Kostenstruktur und Anteil wiederkehrender Umsätze. Bewertet wird dabei das bereinigte EBITDA: inklusive eines marktüblichen Geschäftsführergehalts, ohne Einmaleffekte.
Ein Rechenbeispiel: Eine Verwaltung mit 800 Einheiten (WEG und Miete gemischt), 240.000 € wiederkehrendem Jahresumsatz und 60.000 € bereinigtem EBITDA liegt nach der EBITDA-Methode bei 240.000–300.000 €. Die Umsatz-Methode (0,8–1,5×) ergibt 192.000–360.000 € und bestätigt den Korridor. Je Einheit sind das rund 300–375 €.
Was ist Ihre Hausverwaltung wert?
Im kostenfreien Beratungsgespräch erhalten Sie eine erste Einschätzung auf Basis Ihrer Eckdaten – und den Abgleich, welche der über 100 Kaufinteressenten aus unserer Datenbank zu Ihrem Profil passen. Unverbindlich und kostenfrei.
Kaufpreis je Einheit ist nicht das Honorar je Einheit
Wer recherchiert, stößt auf sehr unterschiedliche Angaben je Einheit. Der Grund ist fast immer eine Verwechslung zweier Größen.
- Das Jahreshonorar je Einheit (was die Verwaltung pro Jahr verdient): Im Branchenschnitt rund 29 € brutto je WEG-Einheit und gut 30 € je Mieteinheit im Monat (VDIV, 2025) – netto also gerundet 295 bzw. 305 € im Jahr.
- Der Kaufpreis je Einheit (was ein Käufer einmalig zahlt): grob das Jahreshonorar mal Umsatzfaktor von 0,8 bis 1,5 – bei durchschnittlichen Honoraren also rund 250 bis 450 € je Einheit.
Deutlich höhere Werte je Einheit entstehen bei deutlich höheren Honoraren oder geringeren Kosten für die Verwaltung. Genau deshalb ist der Einheitenpreis nur eine grobe Näherung: Er sagt nichts darüber, wie profitabel der Bestand ist.
Nebenumsätze: Warum nicht jeder Euro gleich zählt
Viele Hausverwaltungen erzielen Nebenumsätze, etwa Provisionen aus Maklertätigkeit. Für die Bewertung wird der Umsatz deshalb getrennt:
- Wiederkehrende Umsätze: Verwalterhonorare aus WEG- und Mietverwaltung, dazu regelmäßig abgerechnete Sonderleistungen. Sie laufen über die Verträge weiter und sind das Herzstück des Kaufpreises.
- Einmalige Nebenumsätze: Maklerprovisionen und andere Einzelaufträge. Sie hängen am Einzelfall und oft an der Person des Inhabers – und werden deshalb deutlich geringer oder gar nicht in den Kaufpreis eingerechnet.
Für Ihre Vorbereitung heißt das: Stellen Sie Umsatz aus Verwaltung und Umsatz aus Nebentätigkeiten sauber getrennt dar. Das beschleunigt die Käuferprüfung und verhindert, dass Einmaleffekte den Preis verzerren. Welche Unterlagen Sie brauchen
Die 6 Faktoren, die über Ihren Kaufpreis entscheiden
Was Ihre Hausverwaltung konkret wert ist, entscheiden wenige, klar benennbare Faktoren.
Kauf-Angebote vergleichen
dejuna kann Ihnen mehrere Kauf-Interessenten vorschlagen, damit Sie die Angebote besser vergleichen können. Schreiben Sie uns Region und Bestandsgröße – Sie erfahren unverbindlich, welche Kaufinteressenten aus unserer Datenbank zu Ihrer Hausverwaltung passen.
Was Käufer tatsächlich zahlen
In der dejuna-Käufer-Datenbank suchen aktuell über 100 aktive Kaufinteressenten eine Hausverwaltung – die größte Nachfrage besteht nach Mietverwaltungen. Zwei anonymisierte Beispiele aus unseren vermittelten Mandaten zeigen, was real bezahlt wird:
| Vermitteltes Mandat | Einheiten | Jahresumsatz | Kaufpreis | Umsatzfaktor | je Einheit |
|---|---|---|---|---|---|
| Beispiel 1 | 900 | 440.000 € | 350.000 € | 0,80× | ca. 390 € |
| Beispiel 2 | 110 | 310.000 € | 250.000 € | 0,81× | ca. 2.270 € |
Bemerkenswert: Der Umsatzfaktor lag in beiden Fällen fast identisch bei rund 0,8× – während der Wert je Einheit um den Faktor 6 auseinanderliegt. Bei sehr geringen Kosten und höheren Honoraren je Einheit bricht die Einheiten-Faustformel zusammen – der wiederkehrende Umsatz ist die verlässlichere Bewertungsbasis.
Häufige Fragen zum Wert einer Hausverwaltung
Die meistgestellten Fragen zur Bewertung – kurz beantwortet.
Im Branchenschnitt rund 29 € brutto je WEG-Einheit und gut 30 € je Mieteinheit im Monat (VDIV, 2025); je nach Objektgröße reichen die Spannen deutlich darunter und darüber. Für die Unternehmensbewertung zählt, wie viel davon nach Kosten übrig bleibt.
Meist mit dem 4- bis 5-Fachen des bereinigten EBITDA, die Spanne reicht von etwa 3 bis 6. Ab rund 5 Mio. € Umsatz sind 6 bis 7 üblich. Auf den Umsatz bezogen entspricht das meist dem 0,8- bis 1,5-Fachen.
Als grobe Näherung das Jahreshonorar je Einheit mal Umsatzfaktor – bei durchschnittlichen Honoraren rund 250 bis 450 € je Einheit, für WEG- und Mietverwaltung ähnlich. Verlässlicher ist die Bewertung über das bereinigte EBITDA, weil sie die Profitabilität berücksichtigt.
Nicht grundsätzlich. Die Honorare je Einheit liegen im Schnitt sogar leicht höher, und Mietverwaltungen sind bei Käufern besonders gefragt. Entscheidend sind Profitabilität, Vertragslaufzeiten und wie gut sich der Bestand übertragen lässt.
Nur eingeschränkt. Käufer bewerten vor allem die wiederkehrenden Verwaltungsumsätze. Einmalige Nebenumsätze wie Maklerprovisionen werden getrennt betrachtet und deutlich geringer oder gar nicht angesetzt.
Ja – am schnellsten über drei Hebel: Honorare auf Marktniveau anpassen, Sonderleistungen konsequent abrechnen und Verwalterbestellungen verlängern. Wer 12–24 Monate vor dem Verkauf damit beginnt, verkauft messbar besser. Vorbereitung & Unterlagen und Ablauf & Dauer
Im kostenfreien Beratungsgespräch – auf Basis Ihrer Eckdaten (Einheiten, WEG- und Miet-Anteil, Honorare, EBITDA) und mit dem Abgleich, welche Käufer aus unserer Datenbank für genau Ihr Profil suchen.
Julius Diederichsen – Inhaber von dejuna. Er hat selbst 3 Firmen aufgebaut und unterstützt Inhaber von Unternehmen dabei, den richtigen Nachfolger / Käufer für das Unternehmen zu finden.