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Was passiert mit den WEG-Verwalterverträgen, wenn Sie Ihre Hausverwaltung verkaufen?
Es hängt an der Rechtsform. Verkaufen Sie als GmbH (Share Deal), laufen Verwalterbestellung und Verwalterverträge unverändert weiter – die Gesellschaft bleibt dieselbe juristische Person. Verkaufen Sie als Einzelunternehmen oder nur den Bestand (Asset Deal), muss jede Eigentümergemeinschaft den Erwerber per Beschluss neu bestellen (§ 26 WEG).
Bestellung und Vertrag sind zwei verschiedene Dinge
Verwalterbestellung und Vertragsinhalte werden vom Käufer immer geprüft.
Die Verwalterbestellung ist die organschaftliche Stellung als WEG-Verwalter – sie entsteht durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Der Verwaltervertrag regelt Vergütung und Leistungen. Beides ist rechtlich einzeln zu betrachten, denn: Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein Käufer prüft deshalb beides – wie sicher die Bestellungen sind und wie die Verträge ausgestaltet sind.
Fall 1: GmbH-Verkauf (Share Deal) – die Verträge laufen weiter
Beim Verkauf der Geschäftsanteile wechselt nur der Gesellschafter.
Vertragspartner der Eigentümergemeinschaften bleibt dieselbe GmbH. Bestellungen und Verträge bestehen unverändert fort – ohne Beschlüsse, ohne Zustimmungen. Zwei Punkte sollten Sie dennoch prüfen lassen:
- Change-of-Control-Klauseln: Manche Verwalterverträge räumen der WEG ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn die Inhaberschaft wechselt. Solche Klauseln sollten vor dem Verkauf identifiziert werden – sie beeinflussen den Kaufpreis.
- Gewährleistung: Nach der BGH-Linie gelten beim Erwerb nahezu sämtlicher Anteile die kaufrechtlichen Gewährleistungsregeln wie bei einem Unternehmenskauf – relevant für die Vertragsgestaltung.
Fall 2: Einzelunternehmen oder Bestandsverkauf (Asset Deal) – die WEG muss neu bestellen
Hier gehen die Verwalterbestellungen nicht automatisch über.
Jede Eigentümergemeinschaft entscheidet per Beschluss, ob sie den Erwerber neu bestellt – sie kann auch ablehnen und einen anderen Verwalter wählen. Käufer preisen dieses Übergangsrisiko ein, üblich sind Bestandsgarantien: Fallen innerhalb von 12–24 Monaten Einheiten unter eine vereinbarte Schwelle, reduziert sich der Kaufpreis nachträglich.
Bei Mietverwaltungsverträgen ist die Lage einfacher – sie können mit Zustimmung des Eigentümers übertragen werden. Und für Ihr Team gilt: Beim Betriebsübergang gehen Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB auf den Erwerber über (mit Widerspruchsrecht der Mitarbeiter).
Vorbereitung starten – mit Blick auf echte Käufer
Schreiben Sie uns Rechtsform, Region und Bestandsgröße – Sie erfahren unverbindlich, wie Ihre Vertragsstruktur auf den Kaufpreis wirkt und welche Käufer dazu passen.
Und die Mietverwaltungsverträge?
Für sie gelten dieselben Grundregeln – mit einem wichtigen Unterschied.
Beim Share Deal laufen auch alle Mietverwaltungsverträge unverändert weiter, weil Vertragspartner die GmbH bleibt. Beim Einzelunternehmen oder Asset Deal gehen sie nur mit Zustimmung des jeweiligen Eigentümers auf den Erwerber über. Das ist in der Praxis meist einfacher als bei WEG-Verträgen: Statt einer Eigentümerversammlung mit Beschluss entscheidet ein einzelner Eigentümer.
Käufer prüfen hier vor allem Kündigungsfristen und Laufzeiten, denn Mietverwaltungsverträge sind oft kürzer gebunden als Verwalterbestellungen. Weil Mietverwaltungen bei Käufern besonders gefragt sind, lohnt es sich, Laufzeiten vor dem Verkauf zu verlängern und die Zustimmung wichtiger Eigentümer früh vorzubereiten.
Was das für Ihren Kaufpreis bedeutet
Struktur und Übergangsplanung entscheiden über den Preis – nicht über die Verkäuflichkeit.
Ein GmbH-Bestand mit sauberen, langlaufenden Verträgen ohne Sonderkündigungsrechte erzielt die höchsten Multiplikatoren. Der Bestand eines Einzelunternehmens ist deshalb nicht unverkäuflich – über 100 Kaufinteressenten in unserer Datenbank suchen auch solche Bestände.
Vorbereitung starten – mit Blick auf echte Käufer
Wir unterstützen Sie im dabei, den richtigen Käufer zu finden. Schicken Sie uns erste Infos zu Ihrer Hausverwaltung – Und Sie erfahren, welche der über 100 Kaufinteressenten aus unserer Datenbank zu Ihrer Hausverwaltung passen und worauf diese Käufer besonders achten.
Häufige Fragen zu den Verwalterverträgen
Die meistgestellten Fragen zu Bestellung und Vertragsübergang – kurz beantwortet.
Als GmbH-Anteilsverkauf: ja, sie laufen weiter. Als Einzelunternehmen: nein – jede WEG muss den Erwerber per Beschluss neu bestellen.
Nein. Der Gesellschafterwechsel berührt die Verträge grundsätzlich nicht. Prüfen sollten Sie nur, ob einzelne Verträge Change-of-Control-Klauseln enthalten.
Eine Vertragsklausel, die dem Vertragspartner (hier: der WEG) ein Sonderkündigungsrecht gibt, wenn sich die Inhaberverhältnisse des Verwalters ändern.
Sie laufen beim Share Deal ebenfalls unverändert weiter. Beim Asset Deal können sie mit Zustimmung des jeweiligen Eigentümers auf den Erwerber übertragen werden – einfacher als bei WEG-Bestellungen.
Häufig ja, wenn genug Vorlauf besteht – wegen der Vertragskontinuität (Share Deal) und aus steuerlichen Gründen. Die Gestaltung des Ganzen betreut ein Anwalt und Steuerberater.
Rechtlicher Hinweis
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Gestaltung Ihres Verkaufs ziehen Sie bitte Rechtsanwalt und Steuerberater hinzu.
Julius Diederichsen – Inhaber von dejuna. Er hat selbst 3 Firmen aufgebaut und unterstützt Inhaber von Unternehmen dabei, den richtigen Nachfolger / Käufer für das Unternehmen zu finden.