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Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Hausverwaltung an?
Das hängt vor allem an der Rechtsform. Beim Einzelunternehmen wird der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig – ab dem 55. Lebensjahr mit einmaligem Freibetrag von 45.000 € und ermäßigtem Steuersatz. Beim Verkauf von GmbH-Anteilen greift das Teileinkünfteverfahren: Nur 60 % des Gewinns sind steuerpflichtig, effektiv meist rund 27 % Belastung.
Fall 1: Einzelunternehmen – Veräußerungsgewinn nach § 16 EStG
Zwei Faktoren senken die Besteuerung – beide nur einmal im Leben und erst ab 55.
Der Gewinn (Kaufpreis minus Buchwert und Verkaufskosten) zählt nach § 16 EStG zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb. Die beiden Vergünstigungen gibt es nur ab vollendetem 55. Lebensjahr oder bei dauernder Berufsunfähigkeit:
- Freibetrag (§ 16 Abs. 4 EStG): 45.000 € bleiben steuerfrei. Ab 136.000 € Veräußerungsgewinn schmilzt der Freibetrag ab, ab 181.000 € entfällt er – bei typischen Hausverwaltungs-Kaufpreisen wirkt er also vor allem bei kleineren Beständen.
- Ermäßigter Steuersatz (§ 34 EStG, Abs. 3): Auf Antrag wird der Gewinn (bis 5 Mio. €) nur mit 56 % des durchschnittlichen Steuersatzes besteuert, mindestens 14 %. Statt z. B. 42 % zahlen viele Verkäufer so effektiv 25–30 %. Alternativ gibt es die Fünftelregelung (§ 34 Abs. 1) – meist ist ab 55 der ermäßigte Satz günstiger.
Gewerbesteuer fällt auf den Veräußerungsgewinn beim Einzelunternehmen einer natürlichen Person in der Regel nicht an – vorausgesetzt, Sie verkaufen den gesamten Betrieb oder einen klar abgegrenzten Teilbetrieb.
Fall 2: GmbH-Anteile verkaufen (Share Deal) – Teileinkünfteverfahren
60 % des Gewinns sind steuerpflichtig, 40 % bleiben steuerfrei.
Halten Sie die Anteile im Privatvermögen (Beteiligung ab 1 %, § 17 EStG), sind 60 % des Veräußerungsgewinns steuerpflichtig. Mit persönlichem Spitzensteuersatz ergibt das effektiv meist rund 27 % Gesamtbelastung. Ein Freibetrag existiert auch hier (§ 17 Abs. 3), ist aber klein und schmilzt schnell ab.
Sonderfall Holding: Hält eine Kapitalgesellschaft die Anteile, sind 95 % des Gewinns steuerfrei (§ 8b KStG) – effektive Belastung ca. 1,5 %. Der Aufbau lohnt aber nur mit langem Vorlauf: Nach einer Einbringung gilt eine siebenjährige Sperrfrist (§ 22 UmwStG). Für einen kurzfristig geplanten Verkauf kommt dieser Weg meist zu spät.
Achtung bei Asset Deals aus einer GmbH: Will der Käufer nicht Ihre GmbH-Anteile kaufen, sondern nur die Verträge aus Ihrer GmbH herauslösen (Asset Deal), zahlt erst die GmbH ca. 30 % Ertragsteuern. Bei der Ausschüttung ins Privatvermögen fällt erneut Steuer an. Ein Asset Deal aus einer GmbH erfordert daher eine genaue steuerliche Strukturierung.
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Warum der Käufer steuerlich das Gegenteil will
Ein zentraler Verhandlungspunkt, der direkt in den Kaufpreis fließt.
Was für Sie als Verkäufer günstig ist (Share Deal), ist für den Käufer steuerlich unattraktiv – beim Anteilskauf kann er den Kaufpreis nicht abschreiben, beim Asset Deal schon. Dieses Spannungsfeld fließt regelmäßig in den Kaufpreis ein – wie er zustande kommt, steht unter Was ist eine Hausverwaltung wert?
Umsatzsteuer: meist kein Thema
Bei der Geschäftsveräußerung im Ganzen fällt keine Umsatzsteuer an.
Wird das Unternehmen im Ganzen an einen Erwerber verkauft, der es fortführt, ist das als Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht umsatzsteuerbar (§ 1 Abs. 1a UStG). Beim Verkauf einzelner Wirtschaftsgüter kann das anders aussehen.
Häufige Fragen zu den Steuern
Die meistgestellten Fragen zur Besteuerung des Verkaufserlöses – kurz beantwortet.
Einmalig im Leben: 45.000 € Freibetrag (abschmelzend ab 136.000 € Gewinn) plus auf Antrag den ermäßigten Steuersatz von 56 % Ihres Durchschnittssatzes (mindestens 14 %, bis 5 Mio. € Gewinn) – beim Einzelunternehmen bzw. Personengesellschafts-Anteil.
Beim Einzelunternehmen einer natürlichen Person auf den Veräußerungsgewinn in der Regel nicht. Verkauft eine Kapitalgesellschaft ihren Betrieb (Asset Deal), fallen auf Gesellschaftsebene Körperschaft- und Gewerbesteuer an – kombiniert häufig 28–33 %.
Vor der Käufersuche – nicht erst beim Kaufvertrag. Die Weichen (Rechtsform, Freibetrags-Timing, gegebenenfalls Umwandlung) müssen stehen, bevor verhandelt wird.
Steuerlicher Hinweis
Stand der Angaben: 2026.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Die konkrete Belastung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab – lassen Sie Ihren Verkauf frühzeitig steuerlich begleiten.
Julius Diederichsen – Inhaber von dejuna. Er hat selbst 3 Firmen aufgebaut und unterstützt Inhaber von Unternehmen dabei, den richtigen Nachfolger / Käufer für das Unternehmen zu finden.